Il trust e il diritto di superficie

Il trust e il diritto di superficie

Il caso importante che segue si concentra sui vantaggi economico-finanziari tanto sconosciuti quanto insperati che si riesce a ottenere abbinandolo all’utilizzo del diritto di superficie. Vediamo di che cosa si tratta pur con una esposizione sintetica ma chiara vista la notevole portata pratica.

Il caso
Due fratelli oramai anziani durante la loro vita lavorativa hanno creato nel nord Italia un importante gruppo di società industriali ora facenti a capo una Holding: su questa si incentra la continuazione aziendale essendo numerosi gli eredi da una parte e dall’altra delle due discendenze; tematica che non è l’obiettivo di questa trattazione.

I due fratelli e soci in tutte le società del gruppo, nel 2011 hanno costituito un trust all’interno del quale hanno inserito, oltre che una provvista in danaro, ben 20.000 metri quadrati di terreno industriale.
Si tratta di un trust autonomo, con una vocazione particolare: prendersi cura del loro fratello più giovane, affetto da disabilità, e nel contempo della loro anziana cugina, che lo segue prestando il proprio servizio h24.

Si noti che al tempo non era ancora utilizzabile la Legge sul Dopo di Noi, che vede la luce nel 2016, e che ad ogni buon conto non si sarebbe potuto usufruire a causa dell’importante limitazione data dal fatto che il beneficiario deve essere soltanto un disabile grave (ex L. 104). Questo excursus non è di poco rilievo per il Consulente Patrimoniale che deve saper prestare la propria consulenza anche in materia di disabilità, giusto il fatto che il Patrimonio comprende a pieno titolo le persone oltre alle cose e, non dimentichiamolo, deve porsi l’obiettivo di prevenire e dare soluzione anche ad eventi incerti futuri.

Nel nostro caso infatti, giusto per procedere poi diritto alla tematica in oggetto, i beneficiari sono due: il fratello disabile e la parente pur in misura minore. Serve sapere che una società del gruppo ha i suoi capannoni che confinano con il terreno in questione e che ha necessità di ampliarli: in tutto ben oltre 12.000 metri quadrati che si aggiungerebbero.

Riflessione
Normalmente all’interno dei gruppi, anche riferiti alle più modeste realtà, si usa inserire la parte immobiliare in una società creata ad hoc al fine di sottrarla dal rischio aziendale della/e società operative.

Gli immobili contenuti nella società immobiliare vengono poi di norma locati alla società operativa.
Questa modalità di comportamento non riesce tuttavia a segregare, pertanto a PROTEGGERE, in modo completo il patrimonio complessivo; ad esempio quello del socio della immobiliare, magari società di persone, che sovente riveste anche la carica di amministratore della società operativa, perché la sua quota può sempre essere aggredita da creditori personali o altro ancora. Per farsene una ragione si ponga mente alla L. 231/2001, piuttosto che alla più recente normativa sulla Crisi di Impresa.

Diritto di superficie: di che cosa si tratta? Il diritto di superficie cui si fa riferimento è quello previsto dal comma 1 dell’art 952 cc che configura il diritto di costruire e mantenere la proprietà di una costruzione separata rispetto alla proprietà del suolo.

Consideriamo i passaggi da effettuare
La società operativa provvede ad acquisire direttamente (o tramite leasing) dal trust, proprietario del terreno, il diritto di superficie a tempo determinato, ad esempio diciotto anni, e poi a costruire il fabbricato a sue spese. Di conseguenza:

Si avrà un costo pluriennale a fronte dell’acquisizione del diritto di superficie che si andrà ad ammortizzare in tante parti (quote di ammortamento) quanti sono gli anni di durata del contratto di superficie, e un costo pluriennale a fronte della spesa sostenuta per la costruzione.
Si può notare che tra i costi per la società operativa non compare per niente quello del terreno che non potrebbe in alcun modo dedurre; mentre invece fiscalmente deduce in toto il costo dell’immobile.
In corrispondenza del ricavo per la concessione dell’utilizzo del suolo, il trust è soggetto a una aliquota Ires del 24% imponibile in diciotto rate annuali.
Si elimina una società immobiliare, aspetto sempre più apprezzato dall’imprenditore, se si pensa ad adempimenti, costi…
Non c’è la necessità di un contratto di locazione senza vantaggio alcuno (entrambe le parti sul ricavo piuttosto che sul costo hanno a che fare con un trattamento fiscale simmetrico) e, anzi, si evita la registrazione del contratto.
Si evitano problematiche odiose del tipo: società di comodo e/o studi settore, che provocano costanti mal di testa agli imprenditori e prima ancora ai loro commercialisti.
Al termine della durata di concessione del diritto di superfice l’immobile costruito diviene a pieno titolo di proprietà del trust.
Se ciò non bastasse, qualora il trust decidesse di vendere il capannone alla fine del quinquennio di detenzione non pagherebbe imposte dirette.
Diversamente, se quell’immobile fosse stato in capo alla “solita” società immobiliare, questa dovrebbe pagare sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto del terreno.

Per la soddisfazione del lettore commercialista aggiungo
Nel caso di trust avente natura commerciale, oltre all’ Ires sarebbe dovuta anche l’Irap. Ma in quest’ultimo caso l’acquisto del terreno avverrebbe in regime di detrazione Iva. Dal punto di vista delle Imposte Dirette, si dedurrebbero tutti i costi di manutenzione e di gestione.

In ogni caso la Società Operativa, quella che ha goduto della concessione del terreno, ne trarrà i seguenti vantaggi: Deducibilità piena delle quote di ammortamento del costo della costruzione e costo del diritto di superficie.

Se poi il trustee, nell’ambito delle attribuzioni inserite nel programma del trust, assegnasse agli eredi gli immobili, anche individualmente, lo potrebbe fare. L’ampiezza di tale libertà, quella di assegnazione degli immobili, si comprende appieno quando la si confronti con la stessa operazione effettuata invece dalla società immobiliare. In tal caso, come ben sanno i commercialisti, anche in presenza di normative agevolate, il Fisco non rende affatto agevole assegnare un immobile individualmente al singolo socio.

Breve riassunto
Vedo ora di fare una breve sintesi dei vantaggi illustrati e ci provo estremizzando e sintetizzando al massimo. Si provi a pensare: io trust mi faccio pagare per diciotto anni in quanto ti concedo un diritto di superficie; tu società ci costruisci un capannone e lo usi per diciotto anni.

Dopodiché il capannone diventa mio, cioè del trust, che provvede da quel momento in poi a farsi pagare un canone di locazione a prezzi di mercato. Certamente i due anziani fratelli possono ritenersi soddisfatti sia sotto l’aspetto della liquidità garantita al trust da subito e anche dopo i diciotto anni, sia per il fatto che dopo tale data il capannone si aggiunge al patrimonio del trust.

Consiglio finale
Conviene al lettore di “sganciarsi” dal contesto di partenza, la disabilità. Immagini o cerchi di riconoscere invece altre situazioni visto le brillanti performances in termini economici che il meccanismo giuridico proposto riesce a fornire