Introduzione
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tramite la risposta a interpello n. 156, che per evitare la plusvalenza imponibile sugli immobili oggetto di interventi con superbonus, il momento rilevante è il pagamento dell’ultima rata in un contratto di vendita a rate con riserva di proprietà.
Caso Specifico
- Il contesto: Due fratelli ricevono in donazione il 50% ciascuno di un immobile nel 2021 e lo ristrutturano utilizzando il superbonus con lavori terminati a dicembre 2023.
- La situazione: Uno dei fratelli vuole acquistare l’altra metà dell’immobile, ma non dispone della liquidità necessaria. Si opta quindi per un contratto di compravendita a rate con riserva della proprietà, che prevede il pagamento in 120 rate mensili, con ultima rata nel 2034.
Interpello all’Agenzia delle Entrate
Le parti richiedono chiarimenti all’Agenzia delle Entrate riguardo al calcolo del decennio per la realizzazione di plusvalenze imponibili sugli immobili oggetto di superbonus:
- Date rilevanti:
- Data di stipula del contratto (2024)
- Data di pagamento dell’ultima rata (2034)
Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
- Normativa di riferimento: Art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR e art. 1523 c.c.
- Risposta: La plusvalenza imponibile non si realizza se l’effetto traslativo della proprietà avviene al momento del pagamento dell’ultima rata (2034), ovvero più di dieci anni dalla conclusione dei lavori (dicembre 2023).
Conclusioni
- Effetto del patto di riservato dominio: La proprietà dell’immobile passa al pagamento dell’ultima rata, posticipando quindi la realizzazione della plusvalenza.
- Coerenza normativa: Questo principio è in linea con la risoluzione n. 28 del 2009, che specificava che il trasferimento di proprietà avviene al pagamento dell’ultima rata anche per il calcolo del quinquennio delle plusvalenze.
Aspetti Fiscali Diversi
In altri ambiti impositivi, il contratto di vendita con riserva di proprietà ha effetti fiscali immediati, come l’imposta di registro che viene applicata alla stipula del contratto.
Commento
Questo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate è fondamentale per i contribuenti che utilizzano il superbonus e intendono vendere l’immobile con un contratto a rate. L’importanza di comprendere quando avviene il trasferimento della proprietà permette di evitare spiacevoli sorprese fiscali relative alla plusvalenza.