Oggi, saltando ogni logica che impone, dal punto di vista della didattica, di illustrare bene prima lo strumento per poi presentare le performances che è in grado di offrire, e con l’obiettivo dichiarato di voler da subito attirare l’ interesse sui risultati concreti che si possono godere, torno a parlarvi del trust immobiliare, tema già affrontato a Roma in sede di assemblea nazionale e che questo interesse ha destato.
Rivediamolo ben bene per farcene un’idea compiuta.
Primo aspetto: devo utilizzare uno strumento che, una volta costruito, rappresenta un investimento che tendenzialmente non ha bisogno nel proseguo di spese di mantenimento, e se ce ne fossero, devono essere contenute al massimo.
In altre parole, al costo iniziale devo fare in modo che non facciano seguito altri costi successivi. Questo in particolar modo per il trust di cui stiamo trattando: il trust immobiliare appunto. Non deve trattarsi di uno strumento per ricchi che se lo possono permettere , ma per il cliente artigiano, commerciante, professionista semplicemente benestante.
Si tratta in definitiva di “inserire “ in un neocostituito trust , nel nostro caso un trust a vocazione famigliare, gli immobili di proprietà della famiglia: quelli personali ,del coniuge, del convivente, dei genitori di uno o entrambi …
Perché mai dovrei farlo? Per una serie di utilità che si possono conseguire.
Cominciamo a considerarle dal punto di vista delle imposte indirette :
- Il trasferimento di questi immobili al trust non soggiace a nessuna imposizione; sarà dovuto l’importo fisso di euro 200 di registro. Non ti sembra vero?
- Una volta all’interno del trust gli immobili subiranno l’imposta di successione solo e soltanto quando il cd beneficiario finale , avendone diritto, li vorrà trasferire a se stesso.
Questo potrebbe non succedere mai: anzi semplicemente non dovrebbe succedere MAI se solo cominciamo a comprendere e ad assimilare la logica del trust.
Intanto perché è ciò che già succede da decenni all’estero dove , se non sono costrette, le generazioni successive lasciano i loro immobili nel fondo in trust ; però mantenendo integra la massima libertà circa il loro pieno godimento all’interno delle loro famiglie, massima libertà di venderli e comprarne di nuovi, piuttosto che decidere di investire in fondi …
O siete convinti forse che all’estero i contribuenti si siano rassegnati a pagare imposte successorie che dimezzano il valore dei loro beni?
- Pertanto già alla morte dei genitori non farà seguito il pagamento di imposta di successione.
E questo basta per fare velocemente convinto mio figlio piuttosto che mio nipote che non serve affatto che se lo trasferisca il “ suo “ immobile. Quando l’imposta di successione sarà adeguata a quella in essere negli altri Stati europei , e sarà scorticante, allora il pensiero di tutti noi si adeguerà senza difficoltà alla mentalità internazionale.
- E senza aspettare che figli e i nipoti decidano, arrivato il loro turno, perché non volgiamo nel frattempo lo sguardo ai nonni? Dove fosse possibile perché non facciamo inserire almeno la nuda proprietà dei loro immobili nel neocostituito trust?
Alla loro dipartita si comincerà subito a godere appieno del mancato pagamento dell’imposta di donazione!
È un vantaggio che è più facile da comprendere e far comprendere; oltre che una opportunità di lavoro per noi.
Prima di sviluppare l’aspetto fiscale dal punto di vista delle imposte dirette, pure altrettanto interessante, voglio evidenziare quello che la mia esperienza personale e professionale mi indica come davvero il più importante dei vantaggi : quello che in termini giuridici viene nominato segregazione , e che in termini pratici si traduce in protezione.
Tutti i beni che inserisco in trust sono protetti.
Normalmente questo aspetto viene collegato al soggetto che chiede di fare un trust.
Non si pone in luce il fatto che la protezione manifesta i suoi effetti nei confronti di tutti i soggetti interessanti, compresi ovviamente i beneficiari del trust medesimo. Perché non porre mente al fatto che anche costoro possono avere assoluto bisogno di protezione sui beni?
Tra questi ben possono esserci imprenditori, professionisti o semplicemente il figlio drogato , ludopatico, indebitato con i creditori alla porta in attesa che avvenga la successione?
La protezione dei beni frutto di una vita di lavoro alla fine è davvero il maggiore dei vantaggi…
Imposte dirette.
Il trust dal punto di vista fiscale, e solo fiscale, viene considerato un soggetto alla stregua di una società di capitali. Pertanto paga IRES con aliquota fissa al 24%.
Non IRAP in quanto il nostro trust non svolge attività di impresa.
Non gode di tutte le agevolazioni legate alla persona: quelle relative alla prima casa, e nemmeno la cedolare secca 21% in caso di locazione di immobile abitazione civile.
Per quest’ultima poco male se perdo 3 punti invece di guadagnarne due nel caso in cui domani la percentuale passi al 26%.
Che fare?
Una soluzione per conservare questi vantaggi : il disponente, colui che inserisce in trust i propri immobili, può mantenere il diritto di usufrutto, soluzione che consente anche di farlo entrare gradualmente nel mondo del trust.
Si aggiunga per completezza di informazione il fatto che l’ADE pretende che il trust , quando a sua volta acquista immobili, non possa godere del “ prezzo-valore”. Non sono però di questo avviso le Commissioni Tributarie.
Per gli altri immobili non civile abitazione i vantaggi sono di tutta evidenza se si mette a confronto l’aliquota marginale del contribuente con L’IRES fissa al 24%: non serve dire oltre, voi di fisco ne sapete più di me.
Molto interessante poi il fatto che quel reddito di fabbricati generato in seno al trust, già inciso al 24% , può essere sempre prelevato dai cd beneficiari del reddito ( coloro ai quali durante la vita del trust viene attribuito dall’atto istitutivo questo diritto) senza ulteriore imposizione.
Bene, potrà pensare qualcuno.
Non è detto: se ho già il reddito per fronte alle mie esigenze perché mai dovrei “ tirar fuori” beni dalla cassaforte di famiglia? Lo potrò sempre fare se e quando ne avrò bisogno e sempre senza incisione alcuna.
In tal modo comincerò ad apprezzare il fatto che mantengo tutto all’interno della mia cassaforte: a maggior ragione gli investimenti successivi…
Conclusioni:
se il passato ci ha insegnato ad abbandonare vieppiù l’uso del veicolo societario che tanti mal di testa ci ha procurato dal punto di vista fiscale , in particolare quale contenitore di immobili civili,
il trust immobiliare certamente si muove nell’ottica dell’ottimizzazione fiscale, ma con importanti risvolti sotto due punti di vista:
- dal punto di vista della protezione ,
- dal punto di vista del passaggio generazionale del patrimonio.
Aspetto quest’ultimo al quale dedicare qualche ulteriore riflessione. Un’altra volta.