La legge di Bilancio 2024 ha introdotto un nuovo art 67, comma 1 lettera b-bis del Tuir, per cui, a partire dal 2024, se entro 10 anni dalla fine dell’intervento che ha usufruito del superbonus, viene ceduto l’immobile oggetto dei lavori, la relativa plusvalenza viene tassata.
Per gli immobili agevolati con il superbonus, quindi, decade la non imponibilità della plusvalenza realizzata dopo 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione.
Restano esclusi da questa disposizione, e perciò sono escluse da tassazione, le plusvalenze:
- conseguite nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice;
- relative ad immobili acquisiti per successione;
- relative ad immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, nel caso in cui tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia trascorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
Esempio di calcolo della plusvalenza:
Consideriamo un’abitazione (non destinata ad abitazione principale) acquistata nel 2021 per 200.000 euro, sulla quale sono stati effettuati e terminati nel 2022 interventi che hanno usufruito del superbonus del 110% per un ammontare di 150.000 euro, optando per la cessione del credito.
L’eventuale cessione a titolo oneroso dell’abitazione per 350.000 euro nel 2024 (comunque, entro 5 anni dalla conclusione dei lavori) genererà una plusvalenza di 150.000 euro, determinata dalla differenza tra 350.000 euro e 200.000 euro (senza considerare, quindi, i 150.000 euro relativi all’intervento).
Se la cessione avviene nel 2030 (dopo 5 anni dalla conclusione dei lavori, ma entro i 10 anni), la plusvalenza tassata sarà di 75.000 euro (350.000 euro – [200.000 euro + 150.000/2]).
Se la cessione avviene nel 2035 (dopo 10 anni dalla conclusione dei lavori), non sarà generata nessuna plusvalenza.
Alle plusvalenze generate dalle cessioni di immobili agevolati con il superbonus, in deroga alla tassazione ordinaria all’interno della propria dichiarazione dei redditi, si può applicare l’imposta sostitutiva del 26%, prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge 266/2005. La parte venditrice dovrà dichiarare la volontà di applicare l’imposta sostitutiva al notaio al momento della stipula della compravendita (eliminando ogni obbligo dichiarativo), e il notaio provvederà all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva.